La compraventa de inmuebles en Cataluña está regulada por el Código Civil Catalán (CCCat), que establece un marco jurídico específico para proteger a los compradores en caso de defectos ocultos en la propiedad adquirida. Un ejemplo paradigmático de estos defectos es la aluminosis, una patología estructural que afecta al cemento aluminoso utilizado en la construcción de edificios. Este artículo analiza la aplicación de la legislación catalana en casos de compraventa de piso con aluminosis, las acciones legales disponibles para los compradores y la jurisprudencia relevante en la materia.
Si has realizado una compraventa inmobiliaria en Cataluña de un piso con aluminosis, en Morán Lobato Abogados podemos ayudarte a evaluar tu situación y determinar las acciones legales más adecuadas. Contáctanos para una consulta personalizada y protege tus derechos como comprador.
Desde la entrada en vigor del Libro Sexto del Código Civil de Cataluña el 1 de enero de 2018, se ha sustituido el concepto de «vicios ocultos» por el de «falta de conformidad». Según el artículo 621-26 del CCCat, el vendedor responde de la falta de conformidad del bien vendido si este no se ajusta a lo pactado en el contrato, salvo que el comprador conociera el defecto o no pudiera razonablemente ignorarlo en el momento de la compraventa. Esta normativa se aplica tanto a las compraventas entre particulares como a las realizadas por profesionales del sector inmobiliario.
La respuesta rápida es que sí, se puede vender un piso con aluminosis sin que haya consecuencias legales negativas. De hecho, nosotros mismos como abogados asesores hemos participados en diversas operaciones de compraventa de inmuebles afectados por aluminosis, sin que haya habido nunca ningún problema.
La clave de ello radica en siempre informar, al momento de la compraventa, de la existencia de dicho vicio o defecto, minorando el precio proporcionalmente e impidiendo así disputas legales posteriores. Como son operaciones complicadas en los que se ha de dejar constancia de las actuaciones que se van realizando, nuestra recomendación es que siempre las acometas asesorado.
En caso de descubrir la presencia de aluminosis tras la compraventa, el comprador tiene derecho a ejercitar diversas acciones legales según el artículo 621-37 del CCCat. Estas incluyen:
Resolución del contrato: El comprador puede optar por la resolución del contrato de compraventa, lo que implica la devolución del inmueble y el reembolso del precio pagado.
Reducción del precio: También puede solicitar una reducción proporcional del precio en función del coste de la reparación del defecto oculto, conocida como «actio quanti minoris».
Indemnización por daños y perjuicios: Si se demuestra que el vendedor actuó de mala fe o con negligencia, el comprador puede reclamar una indemnización por los daños sufridos.
La legislación catalana no establece plazos específicos para ejercitar las acciones legales respecto a faltas de conformidad, por lo que habrá que estar al plazo general: diez años (art. 121-20 CCCat).
La jurisprudencia catalana ha abordado casos relacionados con la aluminosis en la compraventa de inmuebles. En una sentencia del Tribunal Supremo, se estableció que la presencia de cemento aluminoso en las vigas de un edificio puede considerarse un defecto oculto, ya que compromete la seguridad estructural del inmueble y no es fácilmente detectable sin una inspección técnica especializada. Esta doctrina ha sido aplicada en diversos casos en Cataluña, otorgando protección a los compradores afectados por esta patología.
No obstante, las sentencias hasta la fecha han sido muy dispares: algunas se han limitado a indemnizar los gastos generados al nuevo propietario, mientras que otras han reducido un porcentaje del precio pagado, independientemente de los gastos. A su vez, no hay un criterio claro para determinar el porcentaje del precio pagado que debe ser reducido (quanti minoris). Por tanto, observamos sentencias que van desde el 5 al 30%, sin que haya una razón clara.
La forma de conseguir el mayor porcentaje posible de indemnización supone la correcta contratación de peritos técnicos, que conozcan la patología de la aluminosis y sepan, por tanto, en cuanto se reduce el valor. Esto es muy difícil, dado que no se puede aplicar un análisis comparativo del precio de la vivienda adquirida: no suele haber anuncios públicos de pisos con aluminosis, ni hay baremos oficiales ni nada parecido.
Por suerte, dada la experiencia que tenemos en Morán Lobato abogados, contamos con técnicos que permiten ajustar las valoraciones a un precio justo, de tal forma que la reclamación se convierte en incontestable y permite la recuperación de parte del dinero pagado. En un caso reciente, conseguimos la devolución del 20% del precio inicialmente pagado en fase de negociación, sin ni siquiera ir a juicio, porque conocemos el tema y contamos con buenos técnicos.
Para evitar sorpresas desagradables, es recomendable que los compradores de inmuebles en Cataluña:
– Soliciten un informe técnico detallado sobre el estado estructural del inmueble, especialmente si fue construido entre las décadas de 1950 y 1970.
– Consulten el historial de reparaciones y mantenimientos realizados en la propiedad.
– Verifiquen si la propiedad ha pasado la Inspección Técnica de Edificios (ITE) y si en ella se ha detectado alguna patología estructural.
– Obtengan asesoramiento legal especializado para entender sus derechos y las acciones legales disponibles en caso de descubrir defectos ocultos.
La presencia de aluminosis en un inmueble adquirido en Cataluña puede considerarse un defecto oculto que da lugar a la falta de conformidad con lo pactado en el contrato de compraventa. La legislación catalana ofrece diversas acciones legales para proteger al comprador, incluyendo la resolución del contrato, la reducción del precio y la indemnización por daños y perjuicios. Es fundamental actuar dentro de los plazos establecidos y contar con el asesoramiento adecuado para garantizar la defensa de los derechos del comprador.
Si has realizado una compraventa inmobiliaria en Cataluña de un piso con aluminosis, en Morán Lobato Abogados podemos ayudarte a evaluar tu situación y determinar las acciones legales más adecuadas. Contáctanos para una consulta personalizada y protege tus derechos como comprador.
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